CAU/RS faz um alerta para o uso de modelos automatizados na avaliação imobiliária
- Redação Portal Escala Humana
- 13 de mai.
- 4 min de leitura
Será que algoritmos podem substituir o olhar técnico de profissionais como engenheiros e arquitetos? Bem, esta é a pergunta que o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio Grande do Sul (CAU/RS) vem fazendo. Recentemente, o órgão levou ao Tribunal de Contas da União (TCU) um questionamento sobre o Edital de Credenciamento nº 12/2026 da Caixa Econômica Federal, que possivelmente abre um precedente para a utilização de modelos automatizados em avaliação imobiliária.
O que parece ser apenas uma modernização administrativa da instituição financeira pode se tornar uma batalha judicial. E o que está em jogo é mais do que a maioria desconfia: é o futuro da atuação na área, já que a substituição da avaliação técnica por algoritmos e “robotização” pode mudar o trabalho de precificação de imóveis.
A questão não é “só” a perda de reservas de mercado, mas as ameaças contra a segurança técnica, o rigor normativo e a própria integridade do crédito habitacional no país.
O que o CAU/RS está questionando?
Segundo o Edital nº 12/2026, o CAU/RS entendeu que a Caixa tenciona utilizar no futuro — total ou parcialmente — sistemas automatizados para a emissão de relatórios de valor de imóveis. Essa mudança deve alterar completamente a estrutura lógica de avaliação imobiliária no Brasil, mais especificamente na precificação de ativos imobiliários. Profissionais habilitados para tal função teriam papel reduzido no processo, o que poderia contrariar a legislação e as normas vigentes.
Claro que a automação de serviços é hoje um caminho sem volta. Estamos em um momento importante de evolução científica. Mas as tecnologias não podem substituir totalmente a análise técnica, servindo apenas como ferramentas de apoio. Em qualquer serviço prestado, sempre será preciso o discernimento de um profissional habilitado.
Por que os modelos automatizados são um problema na avaliação imobiliária?
Os valores dos imóveis no mercado mexem anualmente com bilhões de reais em financiamentos. E para a segurança dos sistemas financeiros, os modelos de avaliação SEMPRE devem refletir com precisão a realidade física e de mercado. Hoje, existe o respaldo técnico com vistoria presencial. Será que os algoritmos podem garantir o mesmo nível de avaliação imobiliária?
Modelos automatizados (como AVMs — Automated Valuation Models) realmente trazem muita eficiência operacional para a arquitetura. Mas vale lembrar que o trabalho do arquiteto vai além de planilhas. Esse profissional é treinado, por exemplo, para observar insolação, qualidade de materiais, estado de conservação, eventuais patologias estruturais e contexto urbanístico. Já os softwares são desenvolvidos para fazer a “leitura” de grandes volumes de dados.
O problema é que algoritmos podem não ser capazes de identificar situações como infiltrações e fissuras estruturais, apontar irregularidades ou sugerir adequações ideais considerando o contexto. O Big Data ainda falha em capturar com precisão a padronização de metragens versus valores referentes a projetos arquitetônicos e seu aproveitamento de espaço. Ademais, só um profissional técnico pode assinar a responsabilidade (ART/RRT) de uma avaliação imobiliária, garantindo a segurança jurídica das operações.
O que está em jogo na profissão
Até agora, a avaliação imobiliária era considerada uma atividade técnica muito bem estruturada, baseada em métodos científicos e normativos. Ela lida com levantamento de dados, diagnóstico de mercado, escolha de metodologias, análise qualitativa e quantitativa, além de definição de premissas e condicionantes. Os engenheiros e arquitetos ficam responsáveis por realizar vistorias, interpretar projetos, avaliar usos de espaços e coerência de dados, e assumir responsabilidade técnica pelos laudos.
A saber, você pode obter mais informações sobre avaliação imobiliária (avaliação de bens e análise técnica) na NBR 14653. Já a Lei nº 12.378/2010 cita o exercício de arquitetos no Brasil na realização de vistorias, perícias e avaliações.
A questão é que os profissionais notaram que o edital da Caixa estabelece prazos reduzidos e remuneração considerada inadequada. Esse cenário tende a inviabilizar análises aprofundadas, incentivando avaliações superficiais ou realmente automatizadas, o que compromete a qualidade técnica do serviço. Então, podemos interpretar que se trata de uma desvalorização do conhecimento acadêmico e empírico acumulado em décadas de profissão?
Qual o caminho os arquitetos devem seguir para a defesa profissional?
Certamente, tem muita coisa em jogo nesse debate levado pelo CAU/RS ao TCU. Não se trata apenas de defesa corporativa.
O conselho lembrou bem em suas publicações mais recentes nas redes sociais que a avaliação imobiliária impacta diretamente na segurança do crédito habitacional no país, na confiança do sistema financeiro e na proteção de investidores e das famílias brasileiras. A automatização completa do processo pode aumentar riscos de distorções de valores, fraudes e prejuízos sistêmicos.
Este é um bom momento para ajustarmos a dosimetria da incorporação de tecnologias ao processo. O que você acha? Como garantir que a inovação tecnológica atue como aliada, sem dispensar a indispensável expertise de engenheiros e arquitetos?
A conclusão da nossa equipe do Portal Escala Humana é de que a avaliação imobiliária no Brasil dependerá justamente desse equilíbrio: inovação com responsabilidade, dados com interpretação e eficiência com rigor técnico.
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