Muros invisíveis: o mercado imobiliário e a nova arquitetura da exclusão nos condomínios
- Redação Portal Escala Humana
- 4 de jun.
- 5 min de leitura
É provável que nenhum arquiteto competente desenhe com espero um projeto residencial considerando que, um dia, as áreas comuns possam se tornar terreno para uma batalha judicial. Como uma piscina, idealizada para unir famílias e estimular a socialização, pode ser transformada em símbolo de segregação socioeconômica? É exatamente isso o que vem acontecendo em subcondomínios de São Paulo.
Na maior cidade do Brasil, um fenômeno silencioso — e polêmico — vem emergindo. Sob o discurso da construção de uma cidade mais inclusiva, várias incorporadoras buscam brechas na legislação para fazer uso estratégico da Habitação de Interesse Social (HIS) e viabilizar empreendimentos com maior área construtiva, maior altura e outras condições favoráveis. O agravante é que, após a entrega das chaves, os moradores de diferentes níveis socioeconômicos são isolados fisicamente dentro do mesmo empreendimento, impedidos de acessar as áreas de lazer.
O que são áreas comuns e áreas de lazer?
Dentro de um mesmo empreendimento imobiliário, existem diferentes tipos de áreas — que, aliás, estão muito bem discriminadas na NBR 12721. Essas áreas são distintas e influenciam diretamente no programa de necessidades de um projeto de arquitetura.
Segundo citam a Lei nº 4.591/64 e o próprio Código Civil, as torres residenciais urbanas possuem áreas comuns que são uma extensão (indissociável) da propriedade de cada condômino, uma fração ideal que cada proprietário detém. Isso inclui hall de entrada, corredores, escadarias e cobertura compartilhada. Também entram no conjunto de copropriedade — para agregar valor e conforto — as áreas de lazer, como piscinas, academias, salões de festas e quadras esportivas.
Áreas comuns são, portanto, de USO COLETIVO, pertencem a todos os condôminos, de forma proporcional à fração ideal de cada unidade.
Contudo, essa noção parece se perder quando deixamos de analisar o regime edilício para observar o de loteamento de acesso controlado.
Como funcionam os loteamentos de acesso controlado?
Passando para a análise do “desenho da discórdia”.
Sabemos que as pessoas valorizam hoje empreendimentos que oferecem mais segurança, infraestrutura resiliente e espaços de lazer qualificados. Por acreditarem que a máquina estatal não consegue promover isso tudo, apostam no espaço privado. Acontece que a privatização do espaço coletivo está extrapolando os limites da arquitetura e gerando conflitos éticos e jurídicos. De repente, instalou-se uma confusão sobre quais são os limites físicos e sociais dos empreendimentos.
Por exemplo, existe a classificação de ‘loteamento de acesso controlado’, citada na Lei nº 6.766/79, que ocorre quando o adquirente possui um lote autônomo e não uma unidade em edificação de múltiplos pavimentos. O morador não é dono das áreas destinadas ao lazer coletivo que não façam parte da fração ideal da sua propriedade. Mas há uma diferença fundamental nesse caso.
O lazer é implantado em lotes doados formalmente pelo loteador à associação de moradores, que passa a administrar as áreas como pessoa jurídica de direito privado, definindo o que pode ou não ser feito quando alguém deixa de pagar as contribuições.
Imagine que, nesses subcondomínios, as áreas de lazer sejam geridas por um serviço prestado por terceiros. Nesse cenário, só pode acessar tais espaços quem paga taxas específicas. Essa ideia não é nova! Lembramos dos empreendimentos que possuem áreas de sauna, lojas de conveniência, restaurantes, salas de ioga, etc. No entanto, alguns juristas questionam se, sob esse argumento, tal medida não está ferindo o direito de propriedade garantido pela Constituição.
O caso de São Paulo: quando a arquitetura vira instrumento de exclusão
Diante do ditado popular que diz que "é preciso ler muito bem um contrato antes de assinar", o direito de uso nos edifícios não emana necessariamente da propriedade do lote, mas sim do vínculo contratual e associativo estabelecido. Infelizmente, é nesse conceito que os subcondomínios estão se baseando para manter tratamentos diferenciados em relação ao uso e ao pagamento de taxas de manutenção de áreas de lazer. Essa barreira muitas vezes já é estabelecida no plano inicial das incorporadoras.
A justificativa das empresas é de que a ampliação do acesso às áreas comuns de alto custo elevaria drasticamente o valor das taxas condominiais, tornando-as incompatíveis com a renda das famílias que adquiriram os imóveis populares na planta.
Mas será que isso não gera rótulos discriminatórios? Essa parece ser a nova engenharia social e imobiliária dos chamados “subcondomínios” de São Paulo. Se o morador pagar menos ou ficar inadimplente, não terá os mesmos direitos que seus vizinhos — uma separação física feita por muros, portarias independentes e acessos por ruas diferentes. O pior é que essa segregação também é hoje institucionalizada pelo desenho urbano e pelo próprio serviço público. Está por toda parte.
Segundo a Comissão Parlamentar de Inquérito da Habitação de Interesse Social (CPI da HIS), instaurada na Câmara Municipal de São Paulo, a prática é comum nos novos empreendimentos. As construtoras combinam unidades de habitação de padrão popular (classificadas como HIS e mercado popular) com apartamentos de alto padrão no mesmo terreno. A CPI indicou que, embora o modelo seja moralmente questionável, ele é “formalmente compatível com a legislação vigente”.
Resumindo, o mercado imobiliário adotou a estratégia dos subcondomínios para viabilizar condomínios mistos, nos quais a arquitetura é usada como ferramenta de segregação. Os microapartamentos populares são utilizados para inflar o cálculo da “cota parte” do terreno e viabilizar mais vagas de garagem e plantas generosas no setor de luxo.
Mas, então, o que os subcondomínios fazem é errado?
Segundo o Código Civil, se um condômino torna-se inadimplente e continua usando a piscina do prédio, por exemplo, isso configura enriquecimento sem causa. Basicamente, sem pagamento, sem direito de uso — com exceção daquilo que constitui serviço ou direito básico, como o direito de ir e vir. Contudo, a validade dessa restrição exige requisitos formais rigorosos. A penalidade deve estar expressamente prevista no estatuto do condomínio e o inadimplente precisa ser notificado, garantindo-se a ele o direito ao contraditório administrativo.
Vigora aqui o exercício da boa-fé (venire contra factum proprium): “não é lícito ao morador manifestar um comportamento positivo ao usufruir do lazer associativo e, concomitantemente, adotar um comportamento negativo ao rejeitar a obrigação financeira que viabiliza a existência desse espaço.”
Uma reflexão para quem projeta a cidade
É lamentável ver espaços projetados pela arquitetura para serem compartilhados funcionando, na verdade, como instrumentos de divisão, e não de coesão social. Áreas comuns de edifícios residenciais não deveriam ter fronteiras. Áreas de lazer em loteamentos e condomínios não são apenas parte de um programa de necessidades ou um atrativo de marketing imobiliário. O plano original do urbanismo era unir e incluir, não separar. Mas a lógica moderna de mercado parece ser outra.
Cabe ao arquiteto tomar uma decisão ética: que tipo de cidade deseja construir.
As leis podem cassar alvarás, aplicar sanções e dar sentenças favoráveis para condôminos ou condomínios. Mas onde fica a arquitetura nessa história? Ela deveria estar comprometida com a cidade — com todas as suas camadas de renda, origem e trajetória. A decisão sobre os espaços de convivência e a vida em comunidade começa nos primeiros rabiscos da planta. E fica a cargo dos arquitetos estabelecer as próximas tipologias da habitação coletiva.
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